reglas sobre ganancias de capital, IVA y timbres en la venta de bienes raíces en Chile
desde el 1 de enero de 2017, los contribuyentes que enajenen bienes raíces adquiridos después del año 2004 deben considerar un nuevo régimen tributario para las ganancias de capital. De acuerdo con la normativa vigente, sólo se deberá pagar impuesto si las ganancias acumuladas por la venta de inmuebles superan las 8.000 UF a lo largo de toda la vida del contribuyente. Esto implica que mientras no se exceda ese límite, la ganancia obtenida en dichas operaciones estará exenta de tributación.
Herencias y ganancia de capital
En el caso de que el inmueble vendido haya sido recibido por herencia, el impuesto pagado por dicha herencia constituirá un crédito directo respecto del impuesto que eventualmente deba pagarse por la ganancia de capital en la enajenación.
Venta habitual y afectación con IVA
Desde el año 2016, la venta habitual de bienes raíces (excluidos los terrenos) está afecta a IVA. Esta normativa se aplica principalmente a quienes se dedican al negocio inmobiliario. Sin embargo, se estableció una presunción de habitualidad en los casos en que la venta del inmueble ocurra dentro del primer año de haber sido adquirido o construido. En tales casos, la operación podrá estar gravada con IVA, aun cuando el contribuyente no sea formalmente un empresario inmobiliario.
Restricciones al crédito especial de construcción
El Decreto Ley N°910, que entrega un crédito especial a las empresas constructoras, también fue objeto de modificaciones. A contar del 1 de enero de 2015, 2016 y 2017, el límite de aplicación de este beneficio se redujo de 4.500 UF a 4.000, 3.000 y finalmente 2.000 UF respectivamente, manteniéndose el monto máximo del crédito en 225 UF por vivienda.
Exenciones al IVA en subsidios habitacionales
Las ventas de viviendas financiadas con subsidios otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, ya sea por compraventa directa o mediante contratos de leasing habitacional con opción de compra, están exentas del pago de IVA. Además, ninguna vivienda con subsidio estatal estará afecta a este impuesto.
Timbres y estampillas: modificaciones en las tasas
En cuanto al impuesto de timbres y estampillas, las tasas aplicables a operaciones de crédito hipotecario varían según el tipo de bien:
- Para viviendas DFL 2, se mantiene la tasa preferencial del 0,2%.
- Para inmuebles que no sean DFL 2, la tasa sube de 0,4% a 0,8% del valor de la venta.
Este incremento no se aplica cuando el crédito hipotecario tiene como destino la adquisición de una vivienda DFL N°2, protegiendo de este modo a quienes acceden a una primera vivienda con condiciones preferentes.
IVA en la compra de segunda vivienda
La adquisición de una segunda vivienda estará afecta a IVA solo si el comprador se dedica habitualmente al negocio inmobiliario. Por tanto, si una persona natural adquiere una segunda vivienda sin dedicarse a dicho giro, no pagará IVA por esta compra.
📌 Fuente y más información en:
👉 Abogados Tributarios Chile
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